翁士文：十七年成就商业地产传奇 - 中国廊桥网-廊桥论坛

他曾经是一个普通农民的儿子，一个普通的复原退伍军人，一个普通的共产党员。经过17年的打拼，也成就了她叱咤风云的商业地产传奇。

翁士文，凭借1993年再泰顺县第一个民营性质的房地产企业——泰顺县兴泰房地产开发公司积累的经验，从2000年开始，以上海为据点，不断在国内各地拓展业务。

其开发的项目包括上海七浦路兴旺服饰市场、上海绿都农副产品批发市场、上海沪太路小商品城、重庆E+E数码广场、内蒙古北方药品药材批发市场、桐乡“香港城”、濮院国际童装城等。这些项目奠定了翁士文在商业地产行业中的地位。他目前已经是上海滩这一行业中的风云人物。

六十年代出生的翁士文从普通的农家出来，入伍、入党、晋升、从政、凭着勤奋和睿智一路荣耀。九十年代中期，时值我国计划经济向市场经济转轨过渡时期，十分活跃的物流市场正逐渐成为经济转型的分水岭。

有商品就有市场，有市场就有平台，鲜明的政策导向，敏锐的经济意识点燃他活跃的心。一九九七年，身为科局级干部的他，主动放弃安乐窝，依然辞职下海，以超人的勇气和胆识成功创办了泰顺县第一个新型农贸市场。

初战告捷，更加坚定了他驰骋市场物流的雄心壮志。2000年，翁士文瞄准机会，抢滩大都市上海，有志者事竟成，上海七浦路服装商场，沪太路全国农副产品批发市场，天目路华其苑商住楼，节节胜利把翁士文的事业推上了巅峰，短短几年时间，翁士文大手笔地完成了从无到有的原始资金积累，他成就了市场，市场成就了他的财富。

2002年年末，内蒙古自治区政府招商引资代表团莅临华东地区招商，当自治区主席杨晶介绍北方药都医药物流项目时，国家西部开发医药物流项目、内蒙古30万医药保健品营销大军、得天独厚的蒙药资源、强大的政策支持等十大优势令翁士文为之而动，他立即组织有关专家飞赴项目所在地，内蒙古自治区首府呼和浩特市实地考察，先后数次奔赴成都、重庆、南昌、安徽亳州、河北安国等国内十多家药品、药材市场进行市场调研。

根据国内外医药市场发展趋势，内蒙古自治区及西北地区医药市场的实际情况，就其宏观、中观、微观投资环境逐方面反复推断论证，完成了近20万字的北方药都可行性研究报告，报告详细地规划出了占地1500亩，总投资10亿元人民币，全力打造国内第一现代医药物流基地的宏伟蓝图，并顺利通过自治区人民政府、自治区药监局的审核、审批。

2003年春暖花开的时节，在内蒙古北方药都重点项目建设工程签约仪式上，翁士文以北方药都集团董事长的身份与呼市玉泉区政府达成了签约协议。

翁士文呼和浩特初露锋芒，他高张远瞩的市场意识，坚忍不拔的创业精神得到了社会的认可。2003年4月，中国市场学会吸收他为中国市场学会理事，中国商品市场营销理事会任命其为副理事长，国务院经济秩序整顿领导小组向欣称赞其为物流市场的开拓者。

目前国家对房地产进行调控，翁士文认为，国家这次对房地产市场调控的主要目的，根本上是为了房地产市场的长期健康稳定协调发展，无论是从国家经济社会发展的需要出发，还是从房地产行业本身的发展规律来看，中国的房地产市场将长期向好。

“这次对房地产市场的调控，主要是针对住宅市场中的过度投机炒作活动所采取的阶段性控制措施，短期内会对全行业造成观望和供需波动的影响效果”。

翁士文认为，从长远来看对商业地产来说恰恰也是一种促动，调控也为商业地产的大力发展带来了新的商机。部分客户会转向商业地产进行投资，由此带来的是需求量的放大，势必带来商业项目销售的高潮来临。

翁士文认为，商业地产不管发展到什么程度，对国家，对每个人的切身利益不会有很有大影响，而且恰恰相反还会对地方财政收入，解决就业问题都有益处，为社会做好事。

“还有就是，国家政策出台后，很多有钱的人没有地方投资了，正好可以投资到商铺去。商铺的销量肯定是有增长的，增长幅度这个目前说不准的，如果形势好了，可能会好几倍地翻上去的。”他说。

国家调控，使得很多房地产公司的资金非常紧张，对于这一点，翁士文坦然自若。“我们公司现金流没问题，从现在情况来说，银行的贷款几乎为零。我们到目前为止，没有向国家、地方贷款，都是靠我们原始积累工程中，所有的股东的现有资金来投入。我们自己有多少实力做多少事，逐步发展。”

翁士文认为，将来一些没有特色的和管理上存在缺陷的中小房企肯定难逃被淘汰的结局。但是他觉得并购也不意味着坏事。“如果一个中小企业资金链坏了，无法再经营下去了，另一个企业和它合并其实是一件好事，强强联手，把这个市场做得更大更好”他说。

对于公司的未来发展，翁士文也有了新的规划。“去年我们公司有了一个三年规划，十年计划纲要。要尽力争取在三年之内将火宏公司成为集团公司，要在五年之内将我的子公司至少要有一家上市。这是我们的一个奋斗目标。公司未来发展的格局应该是分三步走：第一步，重点发展以商业房地产项目的收购、开发、包销为主要方式的火宏商业模式完善和确立阶段；第二步，主要以规模经营和‘模式克隆’为主要特征的发展阶段；第三步，主要以公司品牌经营为主要特征和重点的发展阶段。”

目前，一些原本不做商业地产的公司都开始进军商业地产，比如房企老大万科成立了专门的商业部，还有李宁、苏宁电器等等，对此，翁士文也有自己的理解。

“这正说明大家对商业地产长期看好的市场共识，火宏公司更应该坚守好自己的传统阵地。商业地产和住宅地产是完全不同的领域，无论是投资理念，投资方式、项目盈利模式和专业运营团队等都有着巨大的区别，由此而来的行业投资风险将更加显现和严重。由于行业竞争加大等原因，行业各方面成本都将有着不同程度的增加，如专业商业运营管理人才成本的增加，这必然导致行业利润的大幅度降低和投资回收周期的延长。直接影响就是人多了，竞争就更大了。”

翁士文认为，将来商业地产将朝五个方向发展：一是朝着大型综合购物休闲方向发展；二是会朝着特色商业街区方向发展；三是会向专业市场方向发展；四是会向社区邻里中心和便利购物方向发展；五是会向着网络购物和实体店租相结合的方向发展。

目前翁士文正在操作几个项目。有浙江嘉兴桐乡国际童装城；还有太仓综合市场正在形成，据了解，这个综合市场面积比较大，有45万平方米；还有嘉善已经在打桩挖地基的商业广场，也是去年土地投标时创造了嘉兴地区的地王，每亩达到1120万元；还有一个商业广场项目在规划当中，土地已经拿到手了，还没有开工；同时翁士文手中的项目还有个正在建设或者正在规划当中。

“桐乡市濮院镇地处长三角腹地，是现代中国经济最具活力的上海商业圈，环太湖经济圈、杭州湾经济圈中心枢纽，空路、陆路、水路交通十分发达，濮院桐乡同城一体，是江南水乡旅游城市中心地，以桐乡为中心枢纽向四周辐射，与乌镇、南浔、海宁、西塘、嘉兴南湖等景点形成了一个强势的江南旅游城市板块。”

“地理位置得天独厚。同一线城市相比，桐乡具有大量的土地资源和低廉的综合商务成本，同时该区域拥有民间先进投资理念、强大的购买力和多年来培育出来的各种产业基础和市场运作平台。还有一点非常重要的是当地各级政府对我们的支持，为我们企业和企业家的发展创造了巨大的想象空间。”

对于童装城的招商，翁士文十分自信。“应该没有什么大问题，童装城有出租也有出售的。其中保留40%是自营的，剩下的60%，一部分是出售给自主经营者投资的，还有部分是给大企业的，让一线二线三线品牌进入的。主要是这三块组成，管理是统一的。”

翁士文介绍，这个项目初步定于明年11月份试营业。在投资方面濮院是最糟的毛衫城老市场，商铺用户凭营业执照5年一签。国际童装城开启了濮院专业市场20年来产权限售先河，为投资者留下绝佳投资商机。比如3年包租、每年3000万元市场培养基金。

据统计全国3亿16岁以下儿童，形成每年近5000亿元的儿童用品庞大消费量。濮院镇毛衫童装生产企业众多，已经形成了一套全面系统的产业链。

“桐乡童装城与义乌商品城有一个共同点，就是从我们整个长三角嘉兴地区、绍兴地区和金华地区这一条下去，有四到五个市场都比较成功的，比如濮院的毛衫市场、海宁的皮革城、绍兴柯桥轻纺城、金华义乌的小商品市场等。它们都有一个共同点，那就是区域优势，这是毋庸置疑的。其次就要看政府的扶持是不是到位。第三方面，就是企业自身对整个项目的品牌定位，对项目的后续运营能不能跟进。这三方面结合，才能使这个市场长久、稳定发展下去，缺一不可。”

“与义乌小商品城比较，我认为桐乡濮院的国际童装城的地理位置要更好，比任何一个市场的地域都要好，因为它毕竟是在我们长三角的正中央，交通方便，地域平坦，再加上周边有上海、杭州、苏州、南京等很多经济发达的城市。”