领袖访谈：舒策城温州故事

大笨钟

　10月的午后，在蠡湖之畔的湖滨饭店，舒策城与我们交流。40多年光景浓缩成了两个多小时的长谈，舒策城与五洲国际的故事也跃然于前。

　　时光荏苒，白驹过隙。如今这位西装革履温州男子的气质，已很难与早年木匠学徒经历关联。和大多数温州商人白手起家的传奇相同，舒策城也拥有一个原初的起点。

　　温商，作为与徽商、晋商、粤商、申商齐名的地方性商人团体，虽然有着久远的经商历史及商业氛围，但其真正崛起却是在改革开放之后。

　　在这个群体之中，不难洞察出这样一个共性——他们几乎不曾凭恃殷实的家底，绝大多数是靠着勤奋与拼搏，一步步从弱势、贫穷走向成功与富有。

　　有人曾这样评述：他们不是“富人”，而是“富有活力的人”。

　　在市场经济的“搅动”下，20世纪80年代的温州处处跃动着创富的因子，天生的商业禀赋，也成就了一段段温州财富故事。

　　“木匠”的发家史

　　1969年，作为长子的舒策城出生在温州泰顺一个普通家庭。虽然素有“中国原生态木材之乡”的美誉，但当时的泰顺还是穷乡僻壤，和绝大多数同龄人一样，家境贫穷让舒策城在16岁的时候不得不放弃学业，当起了木匠学徒。

　　不到两年时间，舒策城便凭借自己的努力，完成了从木匠学徒到木匠师傅的蜕变。然而，日复一日的木匠生活并未持续太久，不甘于现状的舒策城渐渐萌生了创业的念头。

　　1988年，年仅19岁的舒策城筹得少量资金，在泰顺创办了一个小型木制玩具加工厂。

　　掘得第一桶金后，舒策城又在1990年2月开办了浙江温州华兴玩具厂，生意也从“做木头玩具”转为“卖木头玩具”，业务触角就此遍及全国及海外。

　　伴随着财富的积累及温州人“走出去”的天性，不愿依靠玩具厂偏居一隅的舒策城又去到江苏创业。

　　25岁的舒策城在当年4月成立了南京科迪陶瓷有限公司，并出任总经理一职；次年5月，舒策城又转战上海，成为上海嘉定汽配科技城副董事长。

　　在上海滩闯荡多年后，舒策城终在2004年开始涉足房地产，在香港及无锡设立五洲国际双总部，并开始筹划首个大型项目——无锡五洲国际工业博览城。

　　经历多年的成长与积淀后，舒策城一手创立的五洲国际也终于走上了赴港上市之路，并成功于2013年6月13日在港交所挂牌上市，成为江苏省首家商业地产在港上市企业。

　　谈及过往时，舒策城显得坦荡而又真诚。其透露，最初创业之时，公司仅有三四个人，最高学历的就是一高中生，他若不在，会议便开不了，因为没人做纪要。

　　“当时的教育条件不好，家庭又很穷，要赚钱，所以不管学历不学历，能有点钱过好日子就不错了。我们刚开始的目标就是出去一年能赚点钱，够买一条领带回来就好了。”舒策城直言。

　　“打工仔”的第二生命

　　简单目标之下实现了一份羡煞旁人的成就，而“木匠”的事业还在继续。坐在五洲国际董事长位置上的舒策城，依旧步履匆匆，其亦打趣地称自己是公司的“第一号打工仔”。

　　“为什么企业家这么投入？因为企业就是企业家的第二生命，不认真对待、不投入就做不好。”舒策城如是说。

　　投入也终将获得回报。据了解，截至今年10月，五洲国际的业务已遍布华东、华北、东北、西南、华中和中原地区的23个城市，累计开发项目36个，总建筑面积超1000万平方米，成为中国最大的商贸物流产业园开发运营商之一。

　　作为“第二生命”的掌舵者，舒策城秉承着温州人身上惯有的传统，他也将此根植于五洲国际。据其介绍，五洲国际的企业文化是三角文化，而三角文化的背后实则是温州人包容的天性。

　　“五洲国际投资方面大部分都用浙江人，因为浙江人的投资敏感度是很强的。改革开放以来，浙江就靠投资发展起来，没有投资就没有今天；管理方面，上海、江苏人是不错的，管理上相对要规范一点；营销策划则是用深圳的，深圳改革开放早，能接受新生事物……”舒策城娓娓道来。

　　“五洲国际的文化相对来说多元化一点，我一直认为文化单一不是好事。因此，我对员工的要求就两点，第一，违法的事情不能做，第二，不讲道德的事情不能做。”

　　此外，包容的心态也塑造了舒策城独特的视角，在他看来，中国最好的企业是“土洋结合”的企业，因为“土”的东西执行力很强，“洋”的东西做得很规范。

　　聊及五洲国际的用人标准时，舒策城则言简意赅：“首先，思想端正！”

　　继而，他补充到，五洲国际用人标准主要有两个，一是价值观，二是要非常投入。为此，他也时常向员工强调，在商业地产一行，尽力而为是不够的，一定要全力以赴。

　　要跟别人不一样

　　一向以来，温商善于从没有市场之处找寻市场，并且能够在鲜为人知的边缘经济夹缝中抓住稍纵即逝的机会，从而杀出一条生路。

　　从玩具厂、商贸到时下正在“抢滩”的商贸物流，舒策城“第二生命”的全幅图景也已初现轮廓。

　　舒策城指出，未来五洲国际的战略目标是致力于成为领先的商贸物流平台开发和运营商；同时在立足现有优势商户和专业市场的基础上，建立健全的商贸物流产业，并做到电商与实体相结合，实现线上、线下一体化。

　　在商业地产过剩、电商群雄争霸的情势下，从商贸平台逐步向物流平台延伸，不难看出舒策城敏锐的商业嗅觉。

　　舒策城认为，商贸、物流本身就是一种生态，物流离不开商贸，没有商贸就没有物流的需求，有了商贸以后必然有物流的需求，但中国的物流需求还是很粗犷的，而五洲国际此前之所以未尝试，主要是因为资金有限。

　　不过，随着普洛斯和平安不动产的入局，问题或许简单了很多。据了解，今年6月，普洛斯与五洲国际就广泛合作订约，其中包括开发及经营商业物流园，三个月之后，平安不动产亦加入。无疑，“铁三角”关系的建立，将助力五洲国际在商贸物流领域的延伸。

　　虽然打造商贸平台是五洲国际的主业，但舒策城并不认同“开发商”的身份。

　　“真正来说，五洲国际是商业地产运营商。自公司成立以来我们就跟别人不一样，很多企业在这一行没做好，他们都很重开发，不重管理，后来我就定了一个"二三五"理论：开发建设占工作量的20%、30%是招商、50%是经营。”

　　舒策城将五洲国际在商业地产领域的成功归结于过往的商贸基因，在其中摸爬滚打多年后，也让他对中国商业地产的现状和未来发展有更精准的把握。

　　“我担心中国的商业地产如果出了问题，会比住宅地产更严重。未来如果所有的土地规定不允许分割销售，就没得做了。”

　　在舒策城看来，中国商业地产现状就等同于生孩子的人多，养孩子的人少。言谈间，不免流露出些许的愤懑，他也强调“不管花多少代价，五洲国际都要把运营做好”。

　　在温州民间，流传着“低头拉车，抬头看路”的俚语，而温州人的性格里，似乎也总有一种输得起的精神。不管是眼下的商贸物流，还是未来要涉足的食品进口，舒策城的话语都异常笃定。

　　或也正如他所言：“我对事物都抱有阳光、乐观的态度，心里也有全面、谨慎的分析，把风险守住，才不会倒下。”

　　以下为观点地产新媒体对五洲国际控股有限公司董事长舒策城先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：五洲国际平均拿地成本还是很低的，主要是工业物流用地的原因？

　　舒策城：

　　大部分是商业性质用地，现在开始拿一些物流地块，把商业和物流结合起来做。

　　观点地产新媒体：五洲国际和普洛斯的合作契机是怎样出现的？

　　舒策城：

　　我们是同行业，而且具有互补性。普洛斯的客户都是世界500强，是大中型的，五洲国际的是中小型客户。

　　普洛斯为什么有兴趣和五洲国际合作？因为现在中国本土一些中小型企业发展速度很快。双方的合作将更全面地服务大中小型企业，这样就找到了结合点。

　　第二，我们的客户是商贸客户，正好要用普洛斯的物流。以前五洲国际是发展商贸中心，现在是商贸中心、物流中心结合，产品做得比较健全，并且物流还分得很细，包括公路港物流中心、仓储物流中心以及配送物流中心。

　　观点地产新媒体：这些是自建还是跟别人合作？

　　舒策城：

　　合作。公路港物流中心跟业内一流的物流公司合作；仓储物流中心跟普洛斯、平安不动产合作；配送物流中心也跟业内一流的快递公司合作。

　　观点地产新媒体：未来要建立一个第四方物流平台？

　　舒策城：

　　五洲国际要打造一个产业链，原来纯粹做商贸，现在延伸出来，要在客户需求的层面上发展。

　　原来五洲国际没做仓库，因为回报很慢，但现在平安、普洛斯都能做，五洲国际就跟他们合作，仓库也租给他们。要从别的地方进货出货，需要公路港物流，有些地方要配送，就要跟业内一流的快递公司结合起来，这样五洲国际的产业链就形成了。

　　未来五洲国际的平台是最健全的，现在阿里巴巴是线上的平台，五洲国际是线下的平台，并且我们还有一个五洲汇，线上线下结合起来，真正的O2O肯定是我们。

　　观点地产新媒体：相当于五洲国际在转型？

　　舒策城：

　　没有转型，这是延伸产品。商贸、物流本身就是一种生态，物流离不开商贸，没有商贸就没有物流需求，有了商贸以后必然有物流需求，但中国的物流需求还是很粗犷的，以前五洲国际没有做，主要是因为资金有限。

　　观点地产新媒体：这些都是五洲国际自己建？

　　舒策城：

　　现在我们跟平安、普洛斯等公司一起合作。

　　观点地产新媒体：平安的投资一向很谨慎，为什么会选择五洲国际？

　　舒策城：

　　很谨慎，很挑剔，但平安投资我们，说明很看好五洲国际。

　　观点地产新媒体：五洲国际现在延伸得比较快的原因是什么？

　　舒策城：

　　中国一直在提转型升级，但我认为应该是升级转型，很多城市把第二产业搬走很容易，但是第三产业进来不容易。所以说，五洲国际延伸产品比跨行业好很多，因为我们本来就知道客户有什么需求。

　　有金融支持，五洲国际的发展会更快，世界上任何一个产业都离不开金融的支持，没有金融的支持，企业是做不大的。

　　品牌建立起来了资本自然而然会来，首先要把自己的东西做好，有盈利模式，口碑好。

　　观点地产新媒体：如果从地级市往省会城市发展，那么进入一线城市就自然而然了？

　　舒策城：

　　将来肯定是省会城市、地级市、县级市都存在，这也是为什么五洲国际会做城镇综合体，没有其他人做。

　　我觉得未来10年消费增长最快是在农村，不在大城市。北上广深的人口在已有基础上不怎么会增加了，所以消费也会基本持平。

　　农村不一样，原来一天平均才花5元，现在可能一天花10元、20元，总量就会非常大，这就是“农村包围城市”的商业模式。

　　从这个角度考虑，五洲国际才会发展城镇综合体。企业肯定要找空间大又可以做的业务，五洲国际的商贸和物流结合以及城镇综合体都是我比较看好的。

　　观点地产新媒体：怎样解决资金的问题？

　　舒策城：

　　我们通过上市募集资金，上市以后通过发债，目前已经发行2亿美金的债券以及最近的1亿美元的可转债，还有和大企业如平安、普洛斯的项目合作解决资金问题。

　　观点地产新媒体：有人说次贷危机迟早会在中国发生。

　　舒策城：

　　中国的经济是很粗犷型的经济。

　　观点地产新媒体：如果真的发生对五洲国际影响大不大？

　　舒策城：

　　我们不会受什么影响，五洲国际是商业地产，没有涉及多少住宅地产。商业地产跟消费挂钩，中国的消费总体还在上涨。商业地产就是消费平台，商贸物流都是消费工具。

　　观点地产新媒体：五洲国际自持物业很少，如果没有那么多销售，现金流怎么保持？

　　舒策城：

　　我们自持也是量力而行，如果现金流够足，就多持有一点。因为这有两个利润，一是租金利润，二是卖房子的利润。卖房子还有足够利润的时候，就考虑卖房子，如果卖房子没有多大利润的时候，就开始收租金。

　　选择快周转还是长期持有，关键要看融资成本够不够低。收租金的话，首先要清楚自己的底牌，如果融资成本高于租金水平就要亏本。

　　适合我们的产品才是好产品，不是说一定要自持，自持的话还要看融资成本够不够低，如果融资成本是5%，租金是8%，那可以自持。

　　观点地产新媒体：五洲国际属于快周转？

　　舒策城：

　　现在是快周转跟自持结合，比如说平安、普洛斯融资成本低，就做一些长期持有的项目。融资成本高的那一块，利润要超过融资成本，这样才能有钱赚。

　　像马云说的，企业家不赚钱是一种犯罪，不要以为自己不赚钱是光荣的。

　　观点地产新媒体：五洲国际也在做小贷金融，这部分是跟平安合作以及入股哈尔滨银行的方式？

　　舒策城：

　　我们本来在每个市场都和当地银行合作为商户提供小微贷款金融服务，为了更全面广泛的提升服务，我们选择和平安合作；入股哈尔滨银行主要是为东北地区的商户提供服务。

　　观点地产新媒体：小贷金融会不会成为五洲的发展方向？

　　舒策城：

　　我们尝试这些也是为客户服务，因为五洲国际有几万个客户，有些客户贷不到钱，做小贷金融的话在为客户提供增值服务的同时也有盈利，不过刚开始会以服务为主。

　　因为我是做贸易出身，借钱给做贸易的人其实更安全。五洲国际现在对物联网金融比较感兴趣，我们要做动产的融资服务。

　　观点地产新媒体：五洲国际城镇综合体在未来5至10年能达到多大规模？

　　舒策城：

　　现阶段主要还是发展商贸物流。

　　观点地产新媒体：商贸物流净利润有多高？

　　舒策城：

　　很难说，五洲国际做的是平台，不是生意，最多通过五洲汇做一点线上的买卖，主要是收租金、收管理费。

　　观点地产新媒体：五洲国际也是家族式企业，有没有考虑未来会怎么样切割？

　　舒策城：

　　家族企业是好事情，但是家族企业怎么发展？

　　我觉得投资应该家族式，管理要职业化。

　　为什么投资是家族式最好？因为投资有风险也有机遇，很多人合作不来都是由分歧引起的，有钱赚的时候大家就有分歧了，家族之间便不会，你多一点我多一点都没关系。

　　观点地产新媒体：上市公司里面，几兄弟一起的其实不多。

　　舒策城：

　　我们兄弟齐心协力，共同做好五洲国际。

　　观点地产新媒体：李嘉诚说，千万别把公司当成儿子养，生意就是生意，做到一定程度卖掉就行。

　　舒策城：

　　李嘉诚的上市公司太多了，卖掉一两个没关系，我们只有一个上市公司，那就是生命。

　　为什么企业家这么投入，因为企业就是企业家的第二条生命，不认真对待、不投入就做不好。

　　观点地产新媒体：五洲国际对高管和其他岗位的用人标准是什么？

　　舒策城：

　　首先，思想端正。如果价值观不好，业绩做上去很快，下来可能会更快。用三年时间上去，可能只要半年就下来了。

　　观点地产新媒体：专业能力呢？

　　舒策城：

　　当然专业能力也很重要，五洲国际的用人标准一是价值观，二是要非常投入。

　　如果一个人很聪明，另一个人很勤劳，我会选勤劳的人，我一直认为勤劳比聪明重要。

　　要是有两个人来面试公司的基层岗位，谁家的条件差我选谁。穷一点不怕，穷的人会更加珍惜这份工作，对工作不珍惜的员工不是好员工，尤其是商业地产这一行这么辛苦，一定要热爱才能做好。我一直强调在这个行业尽力而为是不够的，一定要全力以赴才行。

　　公司的具体管理我参与得不多，都是我弟弟他们在负责，我在投资这一块比较敏感。另外，在整合资源以及制定战略方面我相对有优势，我们兄弟之间分工明确。

　　观点地产新媒体：您的商业嗅觉很敏锐。

　　舒策城：

　　我做商业地产会比别人有优势，因为我是做贸易出身的。商业地产是消费平台，不了解消费就没办法做平台。

　　观点地产新媒体：您是如何定位自己的？

　　舒策城：

　　我看任何一件事情会先看优点，做企业家要先乐观、后悲观才对，要是一开始就觉得这不行、那不行，那么企业家什么都不能做。

　　我对事物都抱有阳光、乐观的态度，心里也有全面、谨慎的分析，把风险守住，才不会倒下。

　　观点地产新媒体：轻资产很重要。

　　舒策城：

　　轻资产就是“管理”，做管理第一是人才。商业地产不是高科技行业，只要有一些基因就可以，温州人都有这种基因，天生会做贸易，这是我们的优势。

　　前面10年，住宅地产赚到了钱，后面10年轮到商业地产、物流地产了。前面是冲量，大家把量做上去就行。如果五洲国际早一点进入住宅地产，可能赚的钱也很多，但我们打造了比较好的团队和市场口碑做住宅地产的企业转过来做商业地产、物流地产的话，已经比不过我们了，客户资源没有5到8年时间是培养不出来的。

　　观点地产新媒体：您觉得未来的瓶颈会在哪里？

　　舒策城：

　　我担心中国的商业地产如果出了问题，会比住宅地产更严重。未来如果所有的土地规定不允许分割销售，就没得做了。房子盖起来能租出去说明有本事。

　　综合体也好，专业市场也好，所有的商业地产开业1年到1年半是风险期，处于高风险状态，要经过1年半到2年运营以后才能成熟。

　　为什么在商业地产领域我们比较成功？因为我们有商贸基因，看得很准，选择了做商业地产平台，相对来说比较健康。

　　虽然现在商业地产有些过剩，但只要停止下来不发展，存量几年就能消耗掉，因为中国的消费一直在增长。

　　观点地产新媒体：您的个人爱好是什么？

　　舒策城：

　　做了商贸后业余时间很少，有时间也要看同行业的资料，因为可以学的东西很多。

　　观点地产新媒体：作为温州人，为何会选择在无锡创业？

　　舒策城：

　　其实温州人都在外地创业，以前温州读书的人比较少，所以我们这个年龄段大学毕业创业的很少。

　　我创业的时候就是三四个人，最高学历是高中生，他不在我们开会都开不了，因为没人做会议纪要。那时候觉得读过初中就是有文化的人，大家文化程度相对都比较低。

　　当时的教育条件不好，家庭又很穷，所以不管学历不学历，能有点钱过日子就不错了。我们刚开始的目标就是出去一年能赚点钱，够买一条领带就好了。

　　无锡的经济发展快，市场容量大，还有较好的人才资源，这是五洲国际现在能上市的关键。

　　观点地产新媒体：温州人都很抱团。

　　舒策城：

　　中国两个地区的商帮比较抱团，一是潮汕，二是温州。如果把温州人一个一个拆开，就没什么用了。我是温州人，我最清楚。

　　公司里中高层员工能力都比我强，但他们的包容能力没有我们强。温州人很包容，比如我们一起合作，你发挥你的优势，我发挥我的优势，温州人就是这样。

　　所以说，投资方面大部分都用浙江人，因为浙江人的投资敏感度是很强的。改革开放以来，浙江就靠投资发展起来，没有投资就没有今天；管理方面，上海、江苏人是不错的，因为管理上相对要规范一点；营销策划则是用深圳的，深圳改革开发早，能接受新生事物，深圳作为中国的南大门，能接受世界上任何一个新生事物。

　　所以，五洲国际的文化相对来说比较多元化一些，我一直认为文化单一不是好事。

　　我对员工的要求就两点，第一，违法的事情不能做，第二，不讲道德的事情不能做，其它的都可以做。

　　温州人确实比较抱团，而且信息沟通较多，组合起来就是比较好的团队。再加上温州人在控制成本上是一流的，分工很细，即便是廉价的打火机，也分为几十个厂家生产，并且做到全世界95%的份额，这也说明温州人的团队精神是不错的。

　　观点地产新媒体：您把三角文化和团队精神植根到了五洲国际？

　　舒策城：

　　对，我们的文化要多元化一些。一个产品出来有好的一面，也有不好的一面，如果大家都只看好的一面，不好的一面没人看也不行。

　　虽然五洲国际团队有很多是我的老乡，但我觉得老乡不能太多，否则职业经理人就很难发挥。当然，也不能没有老乡。我一直都说，中国最好的企业是“土洋结合”的企业，“土”的东西执行力很强，“洋”的东西很规范，这样结合起来才是最好的企业。

　　五洲国际在“土洋结合”方面做得不错，再加上温州很多商人在做贸易，我们刚好又是做贸易平台，所以在招商方面有很大优势。

　　当然，长三角企业跟珠三角企业相比，在资本市场上做得不够，这可能跟珠三角离香港比较近、交流比较多有关。所以，民营地产公司里做得好的基本都是珠三角的。

　　观点地产新媒体：2014观点商业年会主题是“互联网时代的商业”，您怎么理解这一主题？

　　舒策城：

　　现在已经是互联网时代，我们必然要拥抱它，排斥肯定是不行的。

　　而互联网最终还是要跟传统企业结合，谁结合得最好，谁就是最成功的。这就是“O2O”，是互联网跟传统的结合，是线上线下的结合，这是必然趋势。

　　就像自从有了苏宁、国美以后，中国的电器市场就彻底消失了，所以最终挡不住就只能结合起来。

　　我觉得互联网一定要跟传统产业结合，阿里巴巴很成功，但做不出来的产品也很多。

　　接下来这10年，不是看你在团队里做多少事情，而是看团队能整合多少资源，共同做事的时代到来了，所以我们的心态很开放。

来源：观点地产新媒体

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