董夫暖：探路商业地产融资困局

大笨钟

    2014年12月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强对于企业融资难问题作出重要批示，批示指出： “发展融资担保是破解小微企业和 ‘三农 ’融资难融资贵问题的重要手段和关键环节，对于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要的作用。”为了解决商业地产融资难、融资贵问题，由泰商董夫暖先生创办的旺利网创新结合商业地产运营、互联网金融、互联网地产三大功能，掀起了一场商业地产融资分权收益新变革。
　　商业地产前景看好 陷融资难题
　　2014年被认为是“中国商业地产关键年“，在经济景气指数下滑、紧缩的货币政策和房地产调控政策的接连冲击下，房地产企业融资路越来越难走。 2010年之前，房企一般通过重组上市募资或者发行债券和基金等方式进行融资，而自 2010年 8月以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请，这让一些发展到一定规模的中小房企想利用各种资源挤入上市公司以扩大融资渠道的期望再次落空。
　　而商业地产由于土地使用权出让价格高、建筑设计和建筑装修水准高、回报周期长等因素，都使得商业地产所需资金远高于住宅。所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求，宏观调控下商业地产如何应对融资问题成为各方最为关注的问题。
　　融资渠道窄成商业地产发展瓶颈
　　从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、 shopping mall等。 据旺利网董事长董夫暖分析：“由于商业地产体量巨大、投资金额庞大，而目前市场多为自持物业，采取只租不售的方式，则需要大量资金支持，产权人只能采取售后返租的模式回笼资金，这与中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系，中国地产开发商的开发资金 70%以上来自银行的短期贷款，这种特殊的融资结构迫使开发商必须尽快完成资本的回收。实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营，而售后返租管理模式本身存在不可调和的矛盾 ,对商户的积极性有负面影响。
　　银行降息难以缓解商业地产融资难
　　11月 21日，中国人民银行发布“自 2014年 11月 22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率”的相关通知。内容显示，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4%至 5.6%；一年期存款基准利率下调 0.25%至 2.75%，为非对称降息。
　　央行下调贷款利率和存款准备金率旨在刺激经济，拉动市场需求，缓解企业融资难题。银行降低贷款利率后，企业的融资成本确实降低了，但是银行也会更加惜贷，与商业地产相比，银行更偏好政府投资、国企和大型制造企业，商业地产融资难问题仍然得不到有效缓解。
　　互联网类金融成商业地产融资新渠道
　　虽然唱空消息不断，但是知名经济学家郎咸平依然表示：“对于一个理想的中国投资者来说，目前最稳健最好的投资品还是房地产。”在我国不断出台政策促进金融加大服务中小企业的力度同时，破解商业地产的融资瓶颈依然任重道远。
　　值得一提的是，互联网金融的蓬勃兴起，为缓解商业地产的融资压力拓展了新的渠道。郎咸平认为：“现在最好的有 3个行业： 互联网、地产、金融。但如果我们把他们相互交叉整合，就得出新的 3个行业：互联网地产、互联网金融、金融地产 ——这也许是未来最好的三个行业。”以旺利网为代表的商业地产互联网金融平台的兴起，不仅为商业地产扩宽融资渠道，使得项目发展更为平滑，同时为公众提供了一个新的低风险投资理财方式。对于目前中国商业地产面临的融资困局，可谓为极有效的解决方案。
　　旺利网开创商业地产融资变革
　　旺利网董事长董夫暖介绍：“旺利网采取互联网类金融化模式 , 独创“三权分利、各自收益”模式，开创商业地产融资变革，一方面为产权人提供以房产抵押为保证，以租金收益出让为条件的短期融资，一方面为投资人提供高收益、低准入、可持续、项目公开、安全可靠的理财平台。有效解决了商业地产回笼资金、自持物业、管理困难等矛盾。伴随着融资模式改变和资金链的调整，商业地产的运营模式也将带来革新。”
　　耶鲁大学杰克逊全球事务研究所高级研究员、摩根士丹利亚洲区前主席斯蒂芬·罗奇对本报记者表示，中国 经济放缓，是主动调控、转变经济增长方式的结果。中国转向一个更多由消费和服务业引领的经济，不仅对自身有利，而且对亟需增长动力的世界其他地区，也意味着无与伦比的机遇。
　　旺利网董事长董夫暖非常认同斯蒂芬·罗奇的观点，他认为商业地产引领着消费和服务业，旺利网探路商业地产融资困局，不仅为产权人和认购人提供了资金流通通道，也通过互联网、金融、地产三者的跨界组合开辟了互联网金融新格局，迎来国内互联网金融的发展大机遇。
信息来源：中国经济网

【项目链接】
        旺利网（www.ewangli.com）是一家由泰商董夫暖先生发起创建的的互联网金融平台，同时又是一家以收益权作为交易对象的销售平台。旺利网在以往商业地产经营权售后返祖模式的基础上，顺应时下互联网快速发展的趋势，将商铺的经营权（即收益权）从面积和时间两个纬度进行碎片化，通过互联网进行销售和交易，为产权人提供快速的资金来源，同时给亿万网民提供最低100元、最短3个月、年化收益率在10%左右的的商铺收益权投资渠道。
       由于近几年余额宝、P2P、众筹等互联网理财投资模式已经被网民广泛接受，加上旺利网所出售都是优质商业地产项目，因此在旺利网上线后获得了互联网理财投资者的热捧，创新的商业模式也引起了众多主流媒体如新浪、搜狐、凤凰网等的纷纷报道，同时国内领先的几家互联网金融平台如红岭创投、有利网、付融宝等也提出有相关合作意向。


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