林祈倡，撬动城市地产的山中奇才

大笨钟

《温州都市报》 2月18日专版
姓名：林祈倡
籍贯：温州泰顺
出生：1978年3月
职务： 浙江澳林控股集团有限公司
董事长
经历自述
我出生在泰顺一个不到100人的小村庄，那里世代农耕，但我从小就有要走出大山的想法，我相信外面的世界一定比窝在山中精彩。
为了积累经验,刚出外闯荡的头几年我频繁换工作，在这个过程中我摸索出自己要创业的方向——商业地产。从江苏、山东、河南、河北到安徽，我现在的商业地产项目覆盖华东、华北区域14个城市，业务范围涉及房地产（商业地产）、专业批发市场运营、工程建筑、商贸物流、连锁百货等，乐陵义乌商贸城获“全国重点培育市场”、乐陵义乌国际商贸物流园获“山东省重点项目”、衡水九洲国际博览城获“河北省重点项目”。

见到林祈倡是在小年夜，忙碌了一年的他刚回到温州。凭借在策划方面的过人之处，他四处出击商业地产，项目覆盖华东、华北区域14个城市，各大市场年交易额总计突破450亿元。这些成绩让他也斩获了不少荣誉：乐陵市“科学发展社会和谐功勋奖”，“2010年中国新锐民营企业家”、“中国优秀民营企业家”等。
更可贵的是他心中永藏一份游子情怀，生意做得再大，也不忘自己家乡。他说“温商回归”很符合他的心境，他会慢慢地将总部经济落地温州。本周“温都财访”带你走近这位山里出来的城市地产奇才。



关键词  创业艰难
  温都财访：作为一名山里孩子，你的人生第一份规划是怎样炼成的？
林祈倡：“穷则思变”。我的家乡在泰顺县一个只有100人不到的小村庄。父母靠种地为生，生活并不富裕，而且村子基本不与外界接触，过着与世隔绝的日子。父母对我也没有太多的要求，务农或者学个手艺能糊口就好。不过，我读小学开始就有一个梦想：走出泰顺，走出大山。
初中的一次数学比赛，那是我第一次来到泰顺县城，感觉这里就是大都市一样，这让我的梦想更加强烈。1989年，家里终于有了第一台电视机，通过电视我了解到外面的世界很精彩，这又进一步坚定了自己要走出去的信念。
温都财访：在创业途中,你获得的第一笔精神财富是什么？
林祈倡：大学毕业后我回到温州，第一份工作是做市场策划营销，这份工作的历练对我来说是人生的第一笔精神财富。
刚工作的很长一段时间，我基本没有业务，但也让我磨砺出恒心。我坚持每天搜集信息、打电话给各家公司询问有无策划活动的需求。功夫不负有心人，最终我找到一家家电公司，正好这家公司需要做一个策划活动，经过无数次沟通之后老板竟然愿意和我签下一笔30万元的业务，这是我的第一笔业务，给了我巨大的信心。
后来这个策划活动收到了很好的效果，也在业界打开了知名度,为我以后接大单打下了坚实基础。
温都财访：你打过很多份工，最终你选择了什么职业？
林祈倡：工作头几年，我频繁地换工作，基本上三个月至半年换一个工作。我想累积各种工作经验，为以后自己创业打好基础。所以陆续做过推销、市场管理甚至当过一阵媒体记者。
2003年，我最终选择进入房地产作为未来发展方向。对于这个行业我是新人，我当时在想即便不赚钱，只要有人愿意请我工作就行。后来通过朋友推荐,我进了一家房地产公司工作。
我很努力，很短的时间便承担起策划、销售、招商等各项工作。由于我在江苏宿迁的一个房地产项目上表现出色，一下子就卖了一亿多元，公司的老板很看好我，提升我为营销运营部负责人，后来又提升到副总经理，收入、人脉慢慢开始累积。
温都财访：你选择进行创业的时候碰到什么困难让你记忆犹新？
林祈倡：在房地产公司运作了几个项目后，我发现事情没有想象中那么难，而自己又是那种不想被束缚、喜欢挑战的个性，所以2004年我就准备好单干了。
我和几个朋友成立金城房地产有限公司，开始了自己的创业生涯。之前房地产公司的工作起到了承上启下的作用，但到自己去运行一家公司，去拿房地产项目的时候并不是想象得那么简单了。在对房地产项目的市场运作上我比较拿手，对于和政府打交道上却不擅长，在一些项目上经常碰到困难。还有就是我的投资战线有些过于多元化，像投资铁矿血本无归。这次教训之后，我对于自己未来要运作的项目立下了规矩，不做不熟悉的行业或是与自己从事的行业无关联的行业。
关键词：结缘山东
温都财访：是什么样的机缘巧合让你把众多项目落地山东？
林祈倡：2008年，我才第一次听说山东有乐陵这么一座城市，但第一次考察后我就确定了要投资。这里有充足的土地资源让我实现自己的想法。比如在乐陵市的第一个项目乐陵义乌（国际）商贸城，占地有1200亩，投资16亿元。在选址上我没有选择当时的城市中心，而是选择乐陵市的西部新区，我的一个理念是建一个市场、旺一座新城、富一方百姓，这个项目慢慢地形成了商业、住宅、百货等综合性的项目，项目占了乐陵西部新区的一半面积，在当地反响很好。
关键词：建立信任
温都财访：你如何建立起与顾客之间的信任感，你对未来有怎样的规划？
林祈倡：商业地产要做得大，就要打通上中下游产业链，我们要做到规划设计、项目策划、施工、招商运营销售、市场管理一条龙的服务，形成生态圈。
在我们有了专业市场、商贸物流、工程建筑等等的基础上，去年我们在自己的商业体系中拓展了新的项目，在乐陵市打造澳林控股的第一家购物中心——澳林新天地购物中心，为集团商业生态写上厚重的一笔，购物中心作为市场培育环节，能够聚集人气。
这个购物中心的模式有别于银泰、万达的品牌入驻模式，我们采取自营方式，有200多名采购员在全国范围内采购两三万种商品，剔除商场抽点等中间环节，使得商品价格低于网络价。同时，为了让顾客购物无忧，实行无条件退货。如果你买了一件衣服，营业员有告知你这件衣服不能水洗，但顾客回家水洗缩水了，可以拿到商场来换，这是在建立我们和顾客间的一种信任。购物中心的项目具有很强的复制性，这种模式将向其他城市发展。
关键词：商业模式
温都财访：你擅长商业地产运作，你认为哪些商业模式未来有巨大的发展空间？
林祈倡：所谓商业地产，我的理解是先商业，后地产。万达广场这样的商业地产多布局在全国一二线城市，而我对自己的商业地产项目的定位是县级城市，发展县级城市的商业综合体。
我认为县级城市未来的商业地产空间还比较大，原因在于大部分农民要进城生活、消费，这个增长率要比城市快；县级城市的商业地产发展目前较为迟缓，没有有效的引导，空间大；未来商业呈现扁平化，原来是核心城市再到区域城市，现在到小城市，这是个趋势。因此，要清楚知道县级城市的商业规律，做好市场培育。
关键词：温商回归
温都财访：对于温州市委市政府提出的“温商回归”，振兴实体经济，作为在外温商你怎么看？
林祈倡：非常高兴看到温州市委市政府重视招商引资，推进温州经济转型发展。以前招商引起市政府看好的基本是世界500强的企业，现在有利于温州经济发展的企业都欢迎回来，我相信只要政府持之以恒地做就会有成效。
就我们本身而言，回到家乡发展，不仅仅回馈家乡，更重要的是落叶归根的问题。当然回温州发展我们更多地考虑项目本身，要符合商业规律。我也思考了我们什么项目可以回到温州来，其实商业地产如百货业是有条件回到温州的，我也有这样的初步想法，接下来有想法把总部经济落在温州。
关键词：高速路上奔驰
温都财访：工作之外，你有什么兴趣爱好？
林祈倡：以前的很多兴趣爱好都因工作太忙放下了，今年特别忙，全身心地投入工作，忙到我的时间都留在高速公路上。平常朋友、家里人打电话来问我在哪里，我基本都在高速路上奔驰，我的汽车一年要开10万公里，算起来一天要开300公里。
因为很多项目都是分散在各个城市，经常要到处跑，很少陪家里人，在这一点上我很愧疚，希望今年能抽出更多的时间陪伴他们。（温都记者 邹丽丹）

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