蔡志远：一个牵着商业地产龙头奔跑的人

欧文

蔡志远：一个牵着商业地产龙头奔跑的人(2009-06-04 16:55:52)标签：房产   




温州商人给人的印象一直是敢闯、敢拼，做他人所做不到之事。他们以独特的“温州模式”在全国书写着一个又一个经济奇迹。作为温州商人的杰出代表——港龙集团董事长蔡志远先生即使在目前房地产市场一片低迷之际，也能打破僵局，演绎着商业地产开发和运营的传奇故事。

10年成功开发运营10余个商业项目

“港龙速度”成就长三角商业地产界的传奇故事

和许多温州商人一样，蔡志远很早就开始了自己的创业生涯。蔡志远告诉记者，还在读书期间，他就开始尝试着开药店、办打火机厂。从1995年起，他在上海做起了建材批发生意，随后成立了上海雪龙贸易公司，总包代理了多个知名的建材产品，并在上海虹桥南路、龙吴路、东宝兴路、顾戴路等路段开了连锁店，通过一点点的努力，为后来从事商业地产开发完成了资金和经验上的原始积累。

进入新世纪，蔡志远的商业人生发生了质的变化。令业界咋舌的是，港龙集团惊人的发展速度：

2001年，港龙参股投资建设了青岛城阳建材市场，迈出了进行专业市场开发的第一步。

2002年，昆山港龙建材有限公司成立，并相继在昆山开发建设了占地近300亩的昆山港龙建材市场、港龙木材胶合板批发市场，依靠港龙人多年从事建材生意的经验和生意网络，这两个市场迅速成为昆山乃至周边地区规模最大、生意最兴旺的大型专业建材批发中心。

2003年，开发太仓江南农副食品城,开盘后不久，铺位被租售一空，创造了当地商铺租售史的奇迹。

2005年，在浙江金华兰溪市成功开发建设当地最大的主题式商贸城——兰溪温州商贸城。

2006年，斥资11亿元，在浙江海盐成功打造总建面积达50万平方米的现代化专业紧固件市场——中国国际紧固件五金城。该项目被评为“浙江省重点专业市场”和“浙江省最具投资潜力专业市场”。

从2007年起，蔡志远领导下的港龙集团明确了以苏州地区为发展重点的企业发展战略规划，斥资3亿多元分别在昆山、吴中和高新区连续拍得4块商业用地。目前，昆山恒龙国际机电五金城、苏州港龙财智国际和港龙枫桥商业街项目都已相继上马，其中：位于昆山“恒龙国际机电五金城”项目甫一面世，就已被昆山四五百家机电五金商家抢订一空；位于苏州吴中区的“港龙财智国际”将打造一个基于“脑力产业”的国际化商务广场；而定位为高新区首个休闲购物品牌一条街的“港龙枫桥商业街”更是以打造苏州高新区的“新观前”为目标。

“四统一”模式成为商业地产开发运营范本

定位和规划是项目成功的关键

谈及商业地产成功开发和运营的法宝，这位港龙集团的当家人若有所思。蔡志远认为，一个商业项目的成功，不只是把房子盖起来，更重要的是对后期持续经营的考虑。所以较住宅项目的开发而言，商业地产的开发与运营相比要复杂很多。

蔡志远觉得，要做好一个商业地产项目，必须要先考虑项目的业态与经营，才能考虑项目的销售！因为不论项目是自己持有收租还是分割部分产权销售给投资人，商业地产的本质都以物业的租金收入为目的的长期性房地产投资。买住宅是房屋价值的一次性体现，而投资商铺，则是一个长期回报的体现，而这个投资回报的根源，就在于项目后期的经营。

“统一规划、统一招商、统一经营推广、统一管理”是港龙集团近些年来进行商业地产开发和运营一贯坚持的模式。就是提前考虑好项目后续经营的产业基础和消费群体，统一做好经营定位和业态规划，在设计时满足业态或主力店的特殊要求，做好做足硬件配套；然后要做好统一招商，不盲目求多求大，充分把握商户质量，并在后续经营中，以专业团队统一经营管理，在传统的物业管理模式上开辟新的服务平台，以市场为导向，充分发挥整合推广的优势，踏踏实实做好每一个细节。

业态定位与地段的结合也至关重要，蔡志远以苏州高新区的港龙枫桥商业街为例描述：港龙枫桥商业街位于高新区闹市中心，周边社区相对成熟，有着庞大、稳定的消费人群，再结合高新区首个休闲购物品牌一条街的定位。进而就能充分发挥出项目地段配套优越，商圈相对成熟，人气也聚集，人流量大这些优势，又弥补了当地商业业态零乱，经营档次参差不齐的市场空白点。同时，项目以步行街形式打造，是真正意义上的“闹市区、纯街铺”，相比商场内产权分割式销售的小商铺，又具备了经营方式零活，投资风险小，收入回报稳定的优点。

作为多年从事商业地产开发运营的专家，蔡志远对投资商业有着独到的见解：与住宅投资和商场内的产权式铺位相比较，纯街铺投资回报高，同时风险又最小。一方面，纯街铺的出租率和营业收入较稳定，租金收入也比较稳定，因此投资回报率高。另一方面，纯街铺经营方式灵活，投资风险小。目前，在苏州城区内，这种位于良好地段的纯街铺项目极具稀缺性，具有极大的增值空间，其投资价值自然被广为看好。

房地产市场僵局的打开将从商业地产开始

近些年，房地产业取得了长足的发展，但一些问题也暴露出来，特别是近两年来，全国各地的地价、房价上涨，市场矛盾越发显现，消费者的市场信心严重不足，房地产市场在今年遭遇了寒冬。房屋交易的各项数据与去年同比均大幅下降，但商业地产受到的影响却相对较小。

对于目前市场低迷的局面，蔡志远认为：无论是住宅地产还是商业地产，都必须加强产品品质的提升，坚定消费者的市场信心。相对而言，当前苏州商业地产受到市场大势的影响还比较小。因为在市场一片低迷之时，由于住宅投资利空加大，开始有更多的投资客将资金注入到商业地产中，种种迹象表明，商业地产不仅没有进入寒冬，反而有逆市而热的感觉。他表示，逆市而热是相对于当前住宅市场的销售情况而言，在价格方面，受整个行业不景气的影响，商业房产也没有出现逆市高涨的现象。“当前房地产市场僵局的打开，一定会从商业地产开始。”蔡志远说。

掌舵与划桨：港龙集团“家族式”企业成功嬗变

温州商人一贯以“家族式”企业发家，蔡志远领导的港龙集团也不例外：从当初堂兄弟几人合力创业，到96年随着业务扩大而各领一方，再到97年各有发展的兄弟几个再次整合发展，握指成拳。依靠“家族式”经营的团结与拼搏，港龙一步步走上发展壮大之路。

但是随着企业的逐步发展壮大，“家族式”企业的传统弊端是否会对企业的进一步发展起到阻碍作用呢？对这一问题，港龙集团的当家人蔡志远高瞻远瞩：积极引进职业经理人加盟港龙集团以及旗下的子公司，参与公司的日常经营管理，使企业走上积极、健康、有序的轨道。在条件成熟时，使这些职业经理人成为企业股东，共同分享企业发展所带来的丰厚红利。

在这一发展过程中，蔡志远领导的港龙集团完成了一个完美的转型：由单纯的“家族式”企业嬗变为由蔡氏兄弟投资、引进职业经理人参与经营管理，走专业开发商业地产之路。在企业发展的方向上，蔡志远充当掌舵者，职业经理人以及其他员工则是划桨者。面对纷纭复杂的房地产市场，蔡志远信心百倍：港龙集团这艘巨轮正乘风破浪，勇往直前。

采访手记

十年磨一剑。

从1998年正式进军商业地产开发至今，整整10年。蔡志远——这位温州商人凭借独有的睿智与胆识，以超过平均每年运作一个商业项目的“港龙速度”，在长三角商业地产界书写着一个又一个辉煌篇章。

“专业铸就价值。”在本次专访中，蔡志远不止一次的提到，在任何一个行业，只有专业的才能做得最好。以致在记者发出“港龙集团是否有进军其他领域的打算”的提问时，他略加思索：“用心做好一件事就足够了。”

他，真正的商业地产开发运营专家。

子土人

商业模式大同小异，细节决定成败！