张高峰：成都家居建材大鳄讲述专业市场投资经营秘诀

好人

第21031期  四川日报报业集团出版  2011年02月24日　星期四

浙江商业地产大鳄讲述专业市场投资经营秘诀

三年培育期 五年求效益

四川日报记者 姜必刚

    引言：在政策持续调控之下，各大城市纷纷出台住宅“限购令”，2月15日成都“限购令”细则落地，住宅投资受到极大限制。一时间，不少投资者及开发商都将目光转向了商业地产项目，开发商试图转战商业项目以规避市场风险，而众多投资者则想投资商铺尤其是专业市场以获取良好收益。
    据市调公司初步统计，去年下半年以来，成都已面市及即将亮相的专业市场达20余个，单个项目的建筑面积普遍超过100万平米，也就是说商业总体量将超过2000万平米。单是在成都北部地区，就有大港陶瓷建材城等大型专业市场数十家。
    面对如此多的商业项目，开发商应如何投资开发运营商业项目？投资者又该如何判断商业项目的市场风险及收益？进而选择理想的投资对象？2月22日，记者专访了来自浙江泰顺的商业地产大鳄张高峰，他是成都大港置业有限公司总经理，也是四川省浙江商会副会长，于2010年8月被中国民营企业家协会评为“中国优秀创新企业家”，他向记者讲述了投资经营专业市场的四大秘诀！

秘诀一 实力决定市场成败

    经过20多年的发展，中国专业市场日趋向规模化、规范化、品牌化、综合化、多元化发展，囊括上下游产业在内，呈现一条龙发展趋势，实行管理科学化，以为入驻的经营户提供最低的成本、最优的服务、最全的功能和最优惠的政策，为采购商和消费者提供最便利的购物环境、最丰富优质的商品和最实惠的价格。正因为如此，传统的市区中小专业市场正面临调整、搬迁、改造与淘汰，而新兴专业市场则走向城市新区，普遍规模都上千亩甚至几千亩，可容纳的经营商家往往达几千上万户。
    面对这样大规模的新兴市场，如何成功开发建设？并把市场经营搞活？张高峰认为实力决定市场成败，投资开发企业不但要有资金实力，还要有专业经营管理实力，市场运营管理也是一项专业技术，这来源于专业经营管理团队在相关行业的长期积淀，这种积淀往往需要几年甚至一二十年，才可能深入了解该行业，把握行业最新发展态势及相关客户信息，掌控相关各方人脉资源关系，才有可能成功开发经营一个规模上千亩的大型专业市场。否则，没有经验开发专业市场，贸然涉足就面临巨大的开发经营风险，这对投资经营商家来说也是不负责的。一个专业市场动辄上千亩地，涉及到上万户商家，一旦成为烂摊子，就是对社会的最大不负责。

          秘诀二 市场培育须三五年

    在房地产开发中，很多项目往往都是以较少的资金来启动，通过银行贷款及预售收入实现“四两拨千斤”，有的甚至是“空手套白狼”。那么，这在专业市场开发行得通吗？对此，张高峰强调指出，相对住宅项目可预售，开发专业市场需要的资金实力更雄厚。
    一个新兴的大型专业市场要成功，往往需要三到五年的培育期，一般要到第五年才有收益。在市场培育期，需要进行宣传推广、举办行业展览展销研讨会、扩大市场影响、吸引各方商家等各种活动，这些都需投资开发商在前三四年进行持续投入，如果投资开发企业没有这个实力，就难以维持这种持续投入，最终也难以获得理想的投资收益。
    投资开发大型专业市场，要在三四年间不求回报，而且还要进行持续投入，张高峰认为，这对普通企业来说是难以想象的：对上市企业而言，股东们通不过；对国企而言，年年讲究保值增值，这也不行；至于普通民营企业，往往也没有这种资金实力；唯有民营企业财团才可以，而且要有多年积蓄，多个项目实行滚动发展，才有资金实力支持后续项目开发运营。
           

秘诀三 “二八定律”定租售

   
    开发大型专业市场，需要雄厚的资金，企业为何不开发住宅项目一样，实行预售以收回资金，实行滚动开发？张高峰指出，这正是投资开发专业市场的大忌。他认为，一个大型专业市场要想获得成功，就必须实行“五统一”，即统一规划、统一建设、统一招商、统一经营、统一管理，而要实现“五统一”，就必须控制销售和出租商铺的比例，他多年实践探索出来的经验就是“二八定律”，即20%的商铺可用于出售，其余80%的商铺须由投资开发商持有用于出租，才能进行统一招商、统一经营、统一管理。
    一个专业市场如果大部分用于分割出售，产权业主过多，就难以协调彼此立场和利益，市场经营管理就会陷于混乱，也不利于经营户、采购商、消费者，这样的市场也就培育不起来。即使销售30%的商铺，虽然只比20%增加了10%，也会大大增加整个市场的统一经营管理难度。张高峰认为，“二八定律”定租售，这是专业市场的“圭臬”，出售20%的商铺是必要的，一方面可为投资开发商收回部分资金，另一方面也为部分经营客户持有商铺提供了可能，有利于为市场留住一批稳定的经营商户。

   
   秘诀四 租售均须低开高走

    专业市场进行租售，价格又该如何定？张高峰认为最基本的策略是“低开高走”，即最初的售价和租金不应相对较低，假如分成三期租售，那么一期应比二期低，二期应比三期低，要让最早进入的经营商家有钱赚，才能尽快地培育市场的人气商机，从而带动市场尽早走向成熟。
    一个规模上千亩的专业市场三五年才能走向成熟，投资开发商就应奉行“三利原则”，即有利经营户、有利采购商、有利消费者，租售价格实行“低开高走”，就是“三利原则”的一大体现。张高峰坦言：“即使专业市场经营很火爆，也不能为炒作而拍卖商铺租赁权，拍卖炒作抬高租金会增大商家的经营成本，就会把一些经营商家炒起走，一个稳健经营发展的市场，就要尽量用低租金让利于经营商家，这是我20年经营发展的心得”。

styjwh

呵呵，很经典，值得学习